¿Se aprovecha el potencial de negocio de los hoteles españoles? Segunda parte

Programación de obras para la renovación de un hotel turístico

Viene de: ¿Se aprovecha el potencial de negocio de los hoteles españoles? Primera parte

Vamos a tratar esta parte para analizar como programaría las obras en un hotel de grandes dimensiones y en otro pequeño, para lo que nos situaremos en un hotel de 400 habitaciones y otro de solamente 100 habitaciones, desde esas dos posiciones cualquiera interesado en la materia podrá deducir la programación que mejor se ajuste a sus intereses.

Es importante considerar que la programación deberá tener en consideración no solo la parte concerniente a las obras, sino también el que éstas se ajusten a la estrategia de negocio que el hotelero haya definido para esta nueva etapa de la gestión de su establecimiento. De nada servirían las nuevas instalaciones, si fuese a mantener la misma política comercial y de servicio que ha tenido hasta ese momento, por bien que le hubiere ido con ello, los tiempos cambian y las necesidades de su hotel, también han cambiado con los tiempos, cuando hace quince o veinte años, inauguro su hotel, estaba en los últimos tiempos de una etapa con predominio de la demanda, en la actualidad, la oferta predomina en un mercado cada vez mas amplio y en el que surgen nuevos destinos, al socaire del menor coste de los traslados como consecuencia de la aparición de mas modernos medios de transporte aéreo.

Lo primero que se debe hacer para programar que cambios necesitamos en nuestro establecimiento, es definir la estrategia de negocio que queremos implantar en el mismo, y mi consejo, es que no demos un salto en el vacío, que podría tener fatales consecuencias, para mantener el máximo provecho de lo que actualmente disponemos, tal y como señalábamos en la primera parte de este trabajo.

Uno de los primeros puntos a analizar sería la apertura, al público externo, de los servicios complementarios del hotel, para que al ser utilizados por los no residentes, se amplíe la capacidad de rentabilidad de los mismos, permitiendo mejorar el servicio que prestaban cuando solamente atendían al cliente hospedado, en este terreno entrarían los restaurantes, cafetería, sala de fiestas y spa, adecuando sus instalaciones para atender además de a los clientes del hotel a los clientes del entorno del mismo, iniciando esta fase de la programación por aquellos servicios que los estudios de viabilidad, nos señalen con mayor potencial de productividad, y mayor nivel de impacto positivo sobre los clientes hospedados en el establecimiento. Esta parte es común a todo tipo de establecimiento, sea cual sea su tamaño.

PROGRAMA DE OBRAS EN HOTEL DE CUATROCIENTAS HABITACIONES:

La programación de obras la haremos para ser ejecutada en alrededor de 10 años, podemos considerar entre 8 y 12 años, para adecuar el número de habitaciones por año, de acuerdo con las características de la estructura del establecimiento, número de habitaciones por planta, si el hotel esta construido formando diferentes alas, o en un solo ala y bloque vertical. El caso es que en la primera fase de renovación, incluyamos aproximadamente el 10% de las habitaciones, dividiendo el total del hotel en tantas modulaciones de parecida cantidad de habitaciones.

La diversificación de servicios en base a diferentes tarifas deberá estar estudiada para que en ningún caso pueda generar problemas con la clientela existente hasta el momento, normalmente para poner este proceso en marcha, he asumido que tras la primera fase de renovación, destinaré a mis clientes de siempre el 80 por ciento de la capacidad del establecimiento(siempre cifras aproximadas, con posibles variaciones en mas o menos derivadas de la estructura y capacidad total del establecimiento), destinando el 20 por ciento de habitaciones renovadas aproximadamente en un 15 por ciento a la Tarifa Turista Plus y el 5 por ciento restante a la Tarifa Preferente.

La lógica y las ofertas de la competencia, nos señalarán el nivel de decoración e inclusión de nuevas tecnologías a incluir en las habitaciones restauradas, considerando en todo momento la continuidad, que pretendemos tenga el programa de renovación del establecimiento en su totalidad.

Dentro de la estrategia que podamos analizar para la puesta en marcha del proyecto de restauración en varias fases, uno de los pilares en los que debe sustentarse, es el cambio de comercialización, pasando de la venta de habitaciones en que normalmente se basaba la gestión anterior, a la creación y venta de productos complejos, que nos permitan crear un mayor número de objetivos, en los que apoyar la futura rentabilidad de la empresa, de forma que podamos discernir con facilidad posibilidades de corregir cualquier contingencia negativa en el desarrollo de la actividad, a lo largo de la temporada.

Así podemos ver que en sustitución del clásico: Solo alojamiento, alojamiento y desayuno, media pensión y pensión completa, con creación de cuatro objetivos, de los que en la actualidad solamente dos (alojamiento y desayuno y media pensión) tienen importancia en muchos establecimientos, pasamos al potenciar nuestra oferta con las dos nuevas tarifas que nos ayuden a potenciar el mercado directo a crear doce objetivos, en los que todos ellos tengan potencial comercial, al multiplicar los cuatro anteriormente señalados por cada una de las tarifas puestas en juego.

La estrategia señalada llevaría aparejada la práctica de precio único según temporada para todos los clientes, sin mas diferencia para el establecimiento que la que pueda derivarse del descuento por intermediación, que siempre deberá estar condicionado a que al cliente final se le cobre el precio que para cada temporada tenga señalado el establecimiento para cada una de sus tarifas y clientes directos, no debiendo permitir en ningún caso que el intermediario se convierta en competidor del hotel, aprovechando la comisión que se le hace para rebajar el precio a los clientes, impidiendo la posibilidad de que el hotel pueda llegar al cliente directo. Política, la anteriormente señalada, que no tiene porque interferir en lo que pueda hacer un tour operador, en la creación de paquetes vacacionales, en los que no se pueda determinar cual es el precio de los servicios hoteleros, en las diferentes tarifas que ofrezca el establecimiento.

La programación así diseñada, va a permitir al hotel hoy obsoleto, situarse con ventaja competitiva, ya que las distintas fases de renovación las hará con el incremento de los beneficios generados por las etapas anteriormente realizadas, de forma que a lo largo del tiempo, cada año, tendrá aproximadamente un 10% de sus habitaciones e instalaciones al mismo nivel que el hotel mas recientemente abierto, con la ventaja de no verse afectado de la misma forma que el establecimiento de nueva planta por las cargas financieras y el coste de amortización.

Por otra parte mientras nuestro establecimiento renueva un 10 por ciento de sus habitaciones cada año, los establecimientos de nueva planta de la competencia, irán envejeciendo en la totalidad de su oferta, mientras nuestro establecimiento va reformando y actualizando la suya.

El proceso así diseñado, genera el siguiente efecto temporal, partiendo pongamos de un hotel con reforma prevista pata el año 2010, frente a un hotel que se abre nuevo o renovado en el año 2010.

• 2010, el hotel que restauramos se enfrenta a un hotel de nueva planta, con un 80 por ciento de sus plazas obsoletas y un 20 por ciento, en condiciones de competir a un mismo nivel, nuestro establecimiento no tendrá cargas financieras significativas, y solo tendrá que amortizar un 20% representado por las nuevas inversiones, frente a una importante carga financiera y necesidad de amortizar el 100% de la inversión del hotel de nueva planta. Así mismo, nuestro hotel va a contar con un 80% de su potencial de negocio anterior, mientras que el hotel de nueva planta tendrá que empezar de cero en su comercialización.
• 2011, nuestro hotel dispondrá de un 10% aproximado de plazas nuevas, un 20 por ciento con antigüedad de un año, y un 70 por ciento obsoletas, el de la competencia, tendrá todas sus habitaciones con un año de antigüedad, en el ámbito de las cargas financieras y necesidad de amortizaciones, estaremos en situación parecida a la del año anterior en forma proporcional a los cambios habidos, y que en nuestro caso, con un ligero aumento de amortizaciones, obtenemos un importante incremento de la productividad por la capacidad de atraer clientes de mayor productividad que los que teníamos inicialmente con las viejas habitaciones.
• 2012, nuestro hotel dispondrá de un 10% aproximado de plazas nuevas, otro 10% con habitaciones de un año de antigüedad y un 20 por ciento con antigüedad de dos años, y un 60 por ciento obsoletas, el de la competencia, tendrá todas sus habitaciones con dos años de antigüedad, en el ámbito de las cargas financieras y necesidad de amortizaciones, estaremos en situación parecida a la del año anterior en forma proporcional a los cambios habidos.
• 2013, nuestro hotel dispondrá de un 10% aproximado de plazas nuevas, un 10% de habitaciones con un año de antigüedad, otro 10% con habitaciones de dos año de antigüedad, un 20 por ciento con antigüedad de tres años, y un 50 por ciento obsoletas, el de la competencia, tendrá todas sus habitaciones con tres años de antigüedad, en el ámbito de las cargas financieras y necesidad de amortizaciones, estaremos en situación parecida a la del año anterior en forma proporcional a los cambios habidos.
• 2014, nuestro hotel dispondrá de un 10% aproximado de plazas nuevas, un 10% de habitaciones con un año de antigüedad, un 10% con habitaciones de dos año de antigüedad, otro 10% con habitaciones con tres años de antigüedad, un 20 por ciento con antigüedad de tres años, y un 40 por ciento obsoletas, el de la competencia, tendrá todas sus habitaciones con cuatro años de antigüedad, a partir de este momento, se empieza a notar el paso del tiempo en el hotel de nuestra competencia, que en el ámbito de las cargas financieras y necesidad de amortizaciones, estará en situación parecida a la del año anterior, mientras nosotros solo estaremos afectados en forma proporcional a los cambios habidos, con la ventaja de que empezamos a diferenciarnos positivamente frente a nuestra competencia, cuyas instalaciones van degradándose de forma paulatina, mientras nuestros mejores clientes siempre van a encontrar unas habitaciones completamente al día, con los últimos avances tecnológicos.

En cuatro años mas tendremos el establecimiento totalmente restaurado y en condiciones de seguir en el proceso, sin experimentar fuertes cargas financieras, y presentando a los clientes, en todo momento unas habitaciones equipadas con los últimos adelantos y tarifas adecuadas al nivel de obsolescencia de las habitaciones que pueda ocupar, cuando determinados clientes puedan ser mas sensibles al precio que a la calidad de las instalaciones en las que se hospeda, pudiendo crear un escalado de tarifas de acuerdo con la calidad de la oferta que cada fase del hotel representa, lo que nos permitirá una diferenciación tarifaría enfocada a diferentes nichos de mercado, pudiendo llegar lo mismo al cliente que busca las instalaciones y servicios mas sofisticados, como al que simplemente busca un precio mas económico, estando dispuesto a utilizar una habitación mas anticuada en su decoración y medios tecnológicos.

Ahora veamos como enfrentarnos a la misma situación de obsolescencia en un establecimiento de menor capacidad, en este caso 100 habitaciones:

PROGRAMA DE OBRAS EN HOTEL DE CIEN HABITACIONES:

En este caso la programación de obras las haremos para ejecutarlas en aproximadamente el mismo tiempo que en el caso anterior, pero la cadencia de obras será muy semejante en los dos primeros ejercicios, para pasar a cadencia bianual en el resto del proceso para que el hotel este totalmente reformado en alrededor de 10 años, a partir de los cuales se seguirá con el proceso de renovación permanente de un 10 por ciento de la capacidad del establecimiento cada año, a fin de tener siempre habitaciones que puedan competir con cualquier oferta de nueva creación que aparezca en el mercado.

Procesos de estas características, solo requieren una alta especialización de los operarios al frente de este tipo de restauraciones, para que no se generen problemas con los clientes que en cada momento ocupan el establecimiento, dado que las etapas que pudieran ser ruidosas, no son de mucha duración, y pueden programarse en horarios y fechas de mínima repercusión, al mismo tiempo ayudan a la fidelización de los clientes, que siempre esperarán encontrar alguna novedad en su siguiente visita.

Como señalamos en el párrafo anterior este tipo de programación requiere una alta especialización tanto de quien la programa como del equipo que ha de llevar a cabo las obras que de la misma se derivan, aislando de forma perfecta la zona en obras del resto del establecimiento, por lo que no sería ninguna insensatez, especialmente en empresas hoteleras con mas de un establecimiento, el mantener unos equipos de personal especializado que vaya llevando a cabo las reformas de los establecimientos de la misma, haciendo frente a todas las prescripciones que se puedan señalar para no interferir en la vida y gestión de la parte del establecimiento que este activo durante los procesos de reforma permanente, que una vez superada la primera renovación completa del establecimiento, podrían ir siendo en muchos casos trabajos de carácter decorativo con nula o escasa influencia de carácter negativo en la marcha del establecimiento, si se ejecuta por parte de empleados especializados.

Vamos a terminar este bloque de posts con una tercera parte que se titulará:

Hacia la comercialización de productos en lugar de vender habitaciones

Pasa a: ¿Se aprovecha el potencial de negocio de los hoteles españoles? Tercera parte

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