Yo también quiero aprender a hacer milagros

YO TAMBIEN QUIERO APRENDER A HACER MILAGROS

Metido en este juego de análisis de la situación del turismo, y como continuación del post Mirando al pasado para predecir el futuro., he recordado el siguiente análisis editado en el periódico IH en febrero de 1993.

Habiendo escrito este análisis a finales de 1992, los cálculos del mismo se han cambiado como consecuencia de la diferencia en el número de habitaciones de dicho establecimiento, que se calculaba en aquel estudio en unas 400, cuando la realidad una vez terminado el establecimiento fue de 483 habitaciones en oferta, así mismo, se han ampliado algunos datos que se escriben entre paréntesis y letra cursiva, para trasladar alguna valoración a Euros).

Hasta el momento, la única referencia que he logrado conseguir de las características técnicas del Hotel Arts de Barcelona, es que aproximadamente tendrá 400 habitaciones. Si esta cifra resulta correcta, debemos considerar que la obra construida será de aproximadamente 40.000 metros cuadrados (no menos de 50.000 metros cuadrados con el número real de habitaciones) doble de la referenciada en algunos medios de comunicación.

En el terreno de las cifras, podríamos considerar que para que haya podido generarse una suspensión de pagos con un pasivo de 50.000 millones de pesetas (300.506.052 €, con repercusión de 622.165,74 € por habitación en valores de los años noventa), antes de estar el establecimiento hotelero terminado, habrá de pensarse que entre el capital aportado y lo que pueda ser necesario para la terminación de las instalaciones, la cifra total de la inversión del futuro Hotel Arts deberá superar con creces los 60.000 millones de pesetas (360.607.262,63 €, con repercusión de 746.598,88 € por habitación en valores de los años noventa).

Si tenemos en cuenta que se ha dicho que el edificio estaba presupuestado en 15.000 millones de pesetas, debemos deducir que el valor del solar en ningún caso sería superior al 50% de dicha cifra, por lo que hemos de asumir que el valor final del hotel, sin repercusión del suelo, ha de ser superior a los 50.000 millones de pesetas; cifra que vamos a considerar a efectos de hacer unos primeros números, pensando en la futura explotación.

De la anterior cifra de 50.000 millones, vamos a considerar que el 75% corresponde al valor del edificio, y el 25% restante a instalaciones técnicas, decoración, mobiliario, menaje y materiales propios de la explotación hotelera, es decir:

· Coste de la obra del edificio…………………………………. 37.500 millones

· Instalaciones, decoración, mobiliario, menaje y materiales…. 12.500 millones

Cifras que vamos a considerar amortizables al 2 y 10 por ciento respectivamente, con un coste de amortizaciones técnicas de:

· Obra: 37.500 millones al 2%................................................... 750 millones

· Otros: 12.500 millones al 10%.............................................. 1.250 millones

· Suman las amortizaciones técnicas……………….……… 2.000 millones

Si además de estos números, consideramos unas posibles cargas financieras, suponiendo un endeudamiento igual a la cifra dada para la actual suspensión de pagos, es decir 50.000 millones de pesetas, de los que según se ha publicado, 16.000 millones corresponden a créditos de la banca nacional. Podemos suponer que en ningún caso la cifra que puede corresponder a los intereses de los créditos considerando nacionales y extranjeros, pueda bajar del 10%, con un resultado mínimo a considerar de 5.000 millones de pesetas, sin tener en cuenta la amortización del principal de la deuda.

Las dos cifras de gasto hasta el momento consideradas, representarán los costes por habitación ocupada que se señalan en el siguiente cuadro:

· Con el 100% ocupación, 4.254 ptas. Amortizaciones, 7.090 ptas. Intereses, TOTAL 11.344 ptas. (68,18 €)

· Con el 90 % ocupación, 4.727 ptas. Amortizaciones, 7.878 ptas. Intereses, TOTAL 12.605 ptas. (75,76 €)

· Con el 80 % ocupación, 5.318 ptas. Amortizaciones, 8.863 ptas. Intereses, TOTAL 14.181 ptas. (85,23 €)

· Con el 70 % ocupación, 6.077 ptas. Amortizaciones, 10.129 ptas. Intereses, TOTAL 16.206 ptas. (97,40 €)

· Con el 60 % ocupación, 7.090 ptas. Amortizaciones, 11,817 ptas. Intereses, TOTAL 18.907 ptas. (113,63 €)

· Con el 50 % ocupación, 8.508 ptas. Amortizaciones, 14.181 ptas. Intereses, TOTAL 22.689 ptas. (136,36 €)

· Con el 40 % ocupación, 10636 ptas. Amortizaciones, 17.726 ptas. Intereses, TOTAL 28.362 ptas. (170,46 €)

Cifras a considerar antes de abrir las puertas del establecimiento, contratar al personal y hacer frente al resto de los costes de explotación, amén de hacer frente en su momento a la amortización de la deuda contraída.

¿Cómo puede rentabilizarse esta inversión? No lo entiendo.

Y como Director de Hotel me gustaría aprender a hacer el milagro. ¿Alguien podría explicarme como se hace?. Le quedaría eternamente agradecido.

Ahora bien, dejando esos primeros números aparte, en los estudios e investigaciones que vengo realizando en el campo de la hostelería, he llegado a la conclusión, de que difícilmente puede hacerse rentable una inversión hotelera que no pueda facturar anualmente, al menos, el 40% de la cifra invertida a partir del segundo año de explotación. Si esto fuera cierto, teniendo en cuenta que las cifras hasta el momento barajadas, nos representan una repercusión de 150 millones de ptas. por habitación (124.223.602 ptas. con las 483 habitaciones que realmente tiene el hotel, equivalente a 746.598,88 € por habitación), harían precisa una facturación media por habitación y año de 60.000.000 ptas. (considerando las 483 habitaciones del hotel la cifra a considerar es de 49.689.441 ptas. o 298.639,55 €)., ¿Es posible en la Barcelona de 1.994 o 1.995?.

Vamos a considerar esos 49.689.441 ptas. o 298.639,55 €, repartidos entre facturación por alojamiento y facturación por otros servicios, grupo en el que totalizaremos todos los demás ingresos, que no sean alojamiento. Para acercarnos a una hipótesis de trabajo que pueda ser operativa, vamos a considerar las siguientes proporciones de facturación alojamiento/otros servicios:

· A) Alojamiento 1,00 y Otros servicios 0,50 – 199.093,03 € Alojamiento y 99.546,52 € Otros servicios.

· B) Alojamiento 1,00 y Otros servicios 1,00 – 149.310,77 € Alojamiento y 149.310,78 € Otros servicios.

· C) Alojamiento 1,00 y Otros servicios 1,50 – 119.455,82 € Alojamiento y 179.183,73 € Otros servicios.

· D) Alojamiento 1,00 y Otros servicios 2,00 – 99.546,52 € Alojamiento y 199.093,03 € Otros servicios

La cifra anual de venta de alojamiento, representaría las cifras que aparecen a continuación para cada uno de los supuestos analizados, según niveles de ocupación:

· Supuesto A) Ventas de alojamiento por valor de 199.093,03 €

o 100% ocupación: 199,093,03 / 365,0 = 545,46 €

o 90 % ocupación : 199,093,03 / 328,5 = 606,07 €

o 80 % ocupación : 199,093,03 / 292,0 = 681,83 €

o 70 % ocupación : 199,093,03 / 255,5 = 779,23 €

o 60 % ocupación : 199,093,03 / 219,0 = 909,10 €

o 50 % ocupación : 199,093,03 / 182,5 = 1.090,92 €

o 40 % ocupación : 199,093,03 / 146,0 = 1.363,65 €

· Supuesto B) Ventas de alojamiento por valor de 149.310,77 €

o 100% ocupación: 149.310,77 / 365,0 = 409,07 €

o 90 % ocupación : 149.310,77 / 328,5 = 454,52 €

o 80 % ocupación : 149.310,77 / 292,0 = 511,34 €

o 70 % ocupación : 149.310,77 / 255,5 = 584,39 €

o 60 % ocupación : 149.310,77 / 219,0 = 681,78 €

o 50 % ocupación : 149.310,77 / 182,5 = 818,14 €

o 40 % ocupación : 149.310,77 / 146,0 = 1.022,67 €

· Supuesto C) Ventas de alojamiento por valor de 119.455,82 €

o 100% ocupación: 119.455,82 / 365,0 = 327,28 €

o 90 % ocupación : 119.455,82 / 328,5 = 363,64 €

o 80 % ocupación : 119.455,82 / 292,0 = 409,10 €

o 70 % ocupación : 119.455,82 / 255,5 = 467,54 €

o 60 % ocupación : 119.455,82 / 219,0 = 545,46 €

o 50 % ocupación : 119.455,82 / 182,5 = 654,55 €

o 40 % ocupación : 119.455,82 / 146,0 = 818,19 €

· Supuesto D) Ventas de alojamiento por valor de 99.546,52 €

o 100% ocupación: 99.546,52 / 365,0 = 272,73 €

o 90 % ocupación : 99.546,52 / 328,5 = 303,03 €

o 80 % ocupación : 99.546,52 / 292,0 = 340,91 €

o 70 % ocupación : 99.546,52 / 255,5 = 389,61 €

o 60 % ocupación : 99.546,52 / 219,0 = 454,55 €

o 50 % ocupación : 99.546,52 / 182,5 = 545,46 €

o 40 % ocupación : 99.546,52 / 146,0 = 681,83 €

Si consideramos que en 2009, consultados precios en la web del hotel, se ofrece a finales de agosto la habitación Deluxe King o Doble a 495 €, como oferta especial, pagada por anticipado y no reembolsable, y que la misma reserva para el 29 de septiembre baja a 295 €, para el 31 de octubre y el 28 de noviembre el precio es de 221 €, para el 26 y 30 de enero de 2010 el precio pasa a 265 €; que la tarifa corporativa viene a incrementar el precio en una media de 30 € y el mismo tipo de habitación con vistas al mar puede incrementar su precio en una media de 100 €; todo ello sin perjuicio de los cambios que pudieran derivarse de una practica mas o menos acertada de Yield Management, y teniendo en cuenta que son precios directos del hotel, a los que habrán de descontarse los costes de intermediación, en reservas efectuadas a través de operadores “On” o “Off line”, cabe preguntarse:

Si era previsible en 1994-1995, hace quince años, la aplicación de las tarifas mínimas necesarias para alcanzar el nivel de ventas de alojamiento para hacer frente a las cifras calculadas en el supuesto D), en el que las ventas por alojamiento son solamente la mitad que las de otros servicios, siendo el ingreso necesario cerca de un 17% mas bajo que en el supuesto C), un 33,33% mas bajo que en supuesto B), y un 50,00% menos que en el supuesto A); porque en estos cálculos con relación a los ingresos por concepto de alojamiento, hemos de considerar si va a ser posible alcanzar la correspondiente facturación del resto de servicios, y considerando el gasto fijo que por habitación, representan solamente los gastos de amortizaciones técnicas e intereses de créditos que de acuerdo al nivel de ocupación se ha calculado anteriormente.

Si bien el tipo de interés que se señala a los créditos, es muy alto para el actual momento económico, estaba calculado con bastante prudencia para 1992, año en que se hace este análisis por primera vez, en plena vorágine de noticias sobre el fiasco que representaba la construcción de ese establecimiento, pueden verse la noticias de aquellos días:

· Editur 1689 del 24/07/92 pág. 36 “El funcionamiento parcial del Hotel Arts para los JJ.OO.”

· Editur 1692 de 14/08/92 pág. 10 “Sonrisas en la apertura provisional del Hotel Arts.”

· Editur 1701 de 16/10/92 pág. 3 “El percance inmobiliario , que no hotelero, del barcelonés Hotel Arts: un pasivo de 54.000 millones.”

· Editur 1701 de 16/10/92 pág. 6 EN EL CANDELERO “Sonado percance post olímpico. El grupo inmobiliario promotor del edificio del futuro Hotel Arts de Barcelona pidió suspensión de pagos, mientras algunos acreedores solicitaban la quiebra.”

· En la misma página aparece recuadrado un comunicado de Luis Marcó Director General de The Ritz Carlton Company of Spain: “La compañía Ritz Carlton mantiene integro su compromiso de gestionar el hotel”.

· Editur 1705 de 13/11/92 bajo el epígrafe HOSTELERÍA aparece un amplio comentario de Juan Solergibert Sorni, con el título “Hoteles, Hoteles”.

· Editur 1706 de 20/11/92 nuevo artículo con el título “Las inverosímiles cifras de una inversión inmobiliaria para uso hotelero”

· Editur en fecha que no recuerdo, en la sección EN EL CANDELERO saca otra noticia bajo el siguiente título “¿Hacia una solución definitiva? Acuerdo Sogo-Travelstead para acabar el edificio del futuro Hotel Arts”

Sin entrar en el modelo de gestión que a estas alturas pueda estar realizándose de ese establecimiento, hemos de considerar que las locuras que dieron lugar a aquella suspensión de pagos, de un proyecto imposible de hacer rentable para los inversionistas, no han tenido que afectar a la larga, a la empresa gestora, para la que ha podido ser un magnífico negocio, si ha negociado su contrato con cobro de un porcentaje sobre las ventas, en cuyo caso siempre habrá obtenido un resultado positivo por fuertes que sean las pérdidas que se generen para los propietarios del inmueble.

Recuerdo que en mis primeros estudios y análisis sobre la hostelería, y ante la realidad de lo que se veía en el mercado, llegue a la conclusión de que la mayoría de los grandes establecimientos hoteleros del pasado siglo XX eran, a nivel mundial, propiedad de la banca o compañías de seguros, que luego cedían los mismos en explotación, con muy escasas excepciones de algún establecimiento propiedad de grandes compañías industriales o comerciales, entre los que podían distinguirse especialmente los ingleses de la compañía de ferrocarriles, con hoteles de lujo en las inmediaciones de las estaciones de ferrocarril de las principales ciudades de Gran Bretaña y territorios pertenecientes al Imperio Británico.

La razón de que la mayoría de grandes hoteles de lujo fueran propiedad de esas compañías y especialmente la banca o empresas de seguros, venía de los problemas derivados de la financiación de su construcción, que hacía inviable la explotación de los mismos por parte de inversores normales, que tenían que buscar en el mercado de capitales el dinero necesario para construir el hotel, veamos las razones:

Unos inversores privados, normalmente construirían el hotel con un apalancamiento no inferior al 50% del coste final de establecimiento, teniendo que hacer frente a los intereses de los créditos, sus amortizaciones y las amortizaciones técnicas, con una gran dificultad para hacer frente a los mismos a través de los rendimientos obtenidos de la explotación, que les haría necesario obtener una rentabilidad bruta de alrededor del 25% de las ventas, sino superior en los primeros años de explotación, que debiera representar no menos del 10% de la inversión total, por lo que cualquier rentabilidad por debajo de esa cifra, sería una pérdida para los inversores.

Para una empresa bancaria o de seguros, su necesidad de tener representadas sus reservas en activos de máxima seguridad, les hacían ostentar la propiedad de los edificios mas emblemáticos de cualquier ciudad en prácticamente todos los países del mundo, entre ellos los correspondientes a los grandes hoteles, cuya propiedad representaba a su vez un gran beneficio para dichas compañías que no tenían que acudir al mercado de capitales, por lo que sus inversiones no tenían mas coste que el correspondiente a la amortización técnica del inmueble, que no representaba salida de efectivo, quedando representada por una simple anotación en cuenta. Si consideramos que el valor del solar por un lado no es amortizable, y por otro lado se revaloriza con el tiempo, con la propiedad del mismo ya esta logrando, en el peor de los casos un razonable beneficio, y en muchos casos un muy sustancioso beneficio; por otra parte la amortización de la construcción que podríamos valorar en un 2% y la de las instalaciones en un 10%, representarían en el peor de los casos un coste sobre la inversión no superior al 4%, como anotación en cuenta, que podría incluso reducirse si parte de la inversión, por ejemplo la correspondiente a equipamiento, la realiza la empresa a la que se alquila el edificio.

De lo que vamos señalando en el párrafo anterior podemos deducir que asumiendo como máximo el 4% de la inversión como gasto, la rentabilidad para la empresa propietaria sería:

· Del 25%, si la renta fuese el 5% de la inversión.

· Del 50%, si la renta fuese el 6% de la inversión.

· Del 75%, si la renta fuese el 7% de la inversión.

· Del 100%, si la renta fuese el 8% de la inversión.

· Del 125%, si la renta fuese el 9% de la inversión.

· Del 150%, si la renta fuese el 10% de la inversión, punto en el dejamos de calcular, al ser, por expresarlo de alguna manera, el punto muerto para la rentabilidad de unos inversores privados.

Ahora podríamos ver que las fuertes rentabilidades de la empresa bancaria o compañía de seguros, incluso la de cualquier empresa con excedentes de tesorería que le hiciese innecesario acudir al mercado de capitales, pueden tener durante algunos años, una fuerte mejora por medio de una política fiscal, que utilizando los topes máximos de amortización permitida a los hoteles, podría reducir de forma sensible la factura fiscal, así mismo, debe considerarse el beneficio que pudiera derivarse de la revalorización de los activos con el transcurso del tiempo. ¿Tenemos bastante para reflexionar?

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