¿Cuánto vale un hotel?

¿Qué vale, cómo calcularlo, qué variables contiene, de qué depende, qué factores intervienen para saber cuál es el valor de un hotel?. Conocer el valor de un establecimiento hotelero es, sin duda, una herramienta de gran utilidad. De entre todas las definiciones posibles podemos sintetizarlas en una: el valor de un hotel es aquel que viene determinado por su capacidad de generar rendimientos a lo largo del tiempo (esencialmente a medio y largo plazo).

También lo podemos definir como el precio que el comprador está dispuesto a pagar y el vendedor el precio al que está dispuesto a vender, pero estamos intentando definir o indagar sobre el “valor real” del negocio. Eso sí, tengamos en cuenta que el acuerdo del precio (punto de encuentro entre demanda y oferta) y la capacidad de generación de rendimientos, conjuntamente, también podrán generar un “valor” determinado del hotel. Ambas definiciones se complementan.

El “valor de un hotel” puede tener distintos intereses, a destacar:

1º.- A inversores emprendedores: Realizan comparativas entre valoraciones de hoteles ya existentes para conocer el alcance de su inversión para futuras nuevas construcciones o en su caso para conocer la viabilidad que tendrían las inversiones a realizar en ese establecimiento.

2º.- A los propietarios o socios: Conocer el valor de sus propiedades, de sus establecimientos, les otorga información para futuras ventas, arrendamientos, contratos de explotación, reformas, plusvalías, etc.

3º.- A inversores en general, como Tour Operadores, Cadenas Hoteleras, etc: Conociendo el valor del establecimiento les otorga la información necesaria para la propuesta de adquisición, arrendamiento de explotación, etc.

4º.- A organismos financieros o inversores: Conocer el valor del establecimiento proporciona una información suficiente para conocer la viabilidad en la concesión de créditos para fines varios en los supuestos de solicitud de líneas de crédito.

5º.- A otros sujetos: En general, en supuestos de disolución, fusión, u otras figuras mercantiles, el conocimiento del valor del establecimiento ayuda en las fases de negociación de esas figuras jurídicas.

Ahora bien, ¿qué método seguimos para realizar esa valoración? Generalmente, tras el estudio de los balances, se analiza “el flujo de caja” y su previsión. Algunos fundamentan ese “flujo de caja” en 2 variables:

Variable 1: Ingresos. Determinando el número de habitaciones del hotel, número de restaurantes, puntos de venta, ocupación media diaria, ratio de ingreso por estancia por habitación, por servicio de bar, por servicio de restaurante y del resto de servicios que preste el establecimiento.

Variable 2: Gastos. Estructura administrativa del establecimiento, gastos generales, de mantenimiento, de personal, de gastos fijos, variables, ratios de gastos por estancia, etc. Aquellos que se requieren para la operativa correcta del establecimiento.

En definitiva, para la “valoración” del hotel:

1º.- Estableceremos los niveles actuales de ocupación, por segmento y mercado en el que el hotel opera o va a operar.

2º.- Previsión de las expectativas del mercado de la demanda (pernoctaciones), del set competitivo y la dinámica de precios de ese set competitivo. Labor de un Revenue Manager, sin duda. Unos estiman esas previsiones en 10 años pero las considero un tanto arriesgadas a tan largo plazo, inclinándome más a medio plazo de 5 años (plazo más que razonable para que puedan pasar muchas cosas en un mercado de oferta y demanda).

3º.- Esa previsión de precios, demanda y oferta, dará como resultado unas “expectativas de explotación” sobre las cuales también se realizarán previsiones de gastos o costes para el mismo período de la previsión de expectativas de mercado.

4º.- Obviamente, de la resultante de restar los puntos 3 y 4, obtendremos “el resultado operacional” del establecimiento.

5º.- El flujo de caja para el período establecido de previsión (5, 10, o “n” años) ha de tener en cuenta los valores de corrección monetaria establecido en cada uno de los países para la determinación justa de la valoración.

No podemos olvidarnos del coste de construcción (terrenos, instalaciones, obras realizadas, etc) elemento fundamental en la valoración. De esa valoración igual depende la decisión de si comprar o construir un hotel.

Finalmente, añadido a todos los elementos, también tendremos que tener en cuenta el lugar donde está asentados, las comunicaciones, el nivel de crecimiento económico de la zona, el destino, su accesibilidad, el nivel de competencia existente, el segmento al que está dirigido, qué tipo de producto oferta, etc, es decir, de su “situación estratégica”.

De todos estos elementos, y de alguno más, depende el valor del hotel.

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