Sobre las nuevas medidas para el pago de la renta en local de negocio

Hace unos días nos referíamos a la situación de los arrendatarios de locales de negocio que se habían visto obligados a cerrar y que, a pesar de ello, debían seguir abonando las rentas.

Porque a diferencia de los arrendamientos de vivienda, que sí habían sido objeto de una regulación específica en aras a proteger a los arrendatarios en situación vulnerable, en materia de locales de negocio había que seguir apelando a la cláusula “rebus sic estantibus” y a la negociación entre las partes. De forma que si no era posible un acuerdo entre arrendador y arrendatario, este último debía seguir abonando la renta pactada sin más opciones que la de acudir, en su caso, a la vía judicial.

Esta situación ha dado un giro radical con la aprobación del Real Decreto 15/2020 de 21 de abril, publicado en el BOE de 22 de abril de 2020. Y es que el citado Real Decreto ha venido a dar respuesta a aquellas voces que exigían también medidas de protección para los arrendatarios de local de negocio. De este modo, y como la propia Exposición de Motivos indica, la situación actual y la crisis del COVID-19 ha hecho necesario regular también la modulación de la renta en este caso, ofreciendo garantías al arrendatario de un local en caso de falta de un acuerdo negociado. Y eso es lo que regula el Real Decreto aprobado.

Si hasta ahora la única alternativa para modificar la renta de un local de negocio pasaba por un acuerdo entre ambas partes, el nuevo Real Decreto 15/2020 de 21 de abril establece medidas de obligado cumplimiento para el arrendador. De modo que, aún a falta de una jurisprudencia consolidada en materia de la cláusula rebus sic stantibus, el Real Decreto 15/2020 incorpora los requisitos que la jurisprudencia ha venido exigiendo para su aplicación: que se trate de una situación imprevisible e inevitable, que suponga una excesiva onerosidad para una de las partes contratantes, y que exista buena fe contractual. Requisitos todos ellos que se entienden cumplidos sin que resulte necesario acreditar la concurrencia de la fuerza mayor, que se da también por cumplida.

A partir de la entrada en vigor del Real Decreto 15/2020, cuando la negociación entre las partes no sea posible, o cuando arrendador y arrendatario no lleguen a un acuerdo, el arrendatario de un local de negocio podrá acogerse a las medidas previstas en los artículos 1 a 5 del citado Real Decreto: una moratoria en el pago de la renta durante el período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, con la posibilidad de extenderlo también a los meses siguientes en su caso, hasta un máximo de cuatro mensualidades.

Esas rentas aplazadas se abonarán a partir de la siguiente mensualidad una vez superada la situación de estado de alarma o sus prórrogas, y siempre dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.

La moratoria prevista en el Real Decreto resulta de obligado cumplimiento para el arrendador. No obstante, el propio Real Decreto advierte: los arrendatarios que se hayan beneficiado de las medidas aprobadas sin reunir los requisitos exigidos, serán responsables de los daños y perjuicios que hubieran podido causar por ello.

Mónica Julve

Abogada en MONLEX

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