En lo que queda de 2022, y en adelante, se seguirán produciendo nuevas transacciones hoteleras, favorecidas precisamente por la nubes negras en la coyuntura económica. Muchos activos que no están en el mercado podrían verse obligados a salir y los inversores se mantienen vigilantes.
Ya en 2021 la inversión hotelera superó los 3.180 millones de euros y triplicó la cifra de 2020, según datos de Colliers International. Y la primera mitad del año ha sido muy potente. En cifras de CBRE, el sector hotelero ha alcanzado los 1.650 millones de euros transaccionados, acaparando el 17% de la inversión inmobiliaria y siendo “la mejor cifra desde hace cinco años en un primer semestre”. Y por añadir otra dato, los activos con licencia hotelera a la venta en el portal Idealista alcanzaban los 838 hasta mediados de junio de 2022, lo que supone un aumento del 5%, frente a la oferta que estaba en el mercado en 2021. También Christie & Co anunciaba en mayo que espera que 2022 será otro año histórico en inversión hotelera.
Fuentes del mercado apuntan que para el último tramo de 2022 se podrían producir un buen número de operaciones, que si bien puede que no sean de mucha envergadura, sí que haya un goteo continuo después de que algunos propietarios que han aguantado sin vender hasta ahora, pendientes de poder recuperarse con la temporada alta, vean que la presión de la subida de costes le obliga a poner el activo en el mercado.
De hecho, desde GAT Gestión han apuntado este mismo mes de agosto, que este año se batirá el récord en transacciones", considerando que la repercusión de los costes fijos de explotación repercutirá en la aparición de "mayores oportunidades a corto y medio plazo".
¿Dónde se situará el foco?
Pero ¿cuáles son los mercados y activos que generan más interés? ¿Hay peligrosos competidores que puedan hacerle sombra a España captando a los fondos? Destinos vacacionales siguen al alza, en especial las islas, Baleares y Canarias, acaparan las operaciones de inversión hotelera más sonadas recientemente, mientras el urbano se recupera poco a poco.
En el caso de Baleares, CBRE dio a conocer en junio que se trata de la Comunidad Autónoma que había acumulado el mayor porcentaje de inversión hotelera, con un 24% del total nacional en el primer trimestre de 2022. Y ya había crecido un 69% en 2021, con un volumen de inversión total superior a los 550 millones de euros.
El reposicionamiento del Barceló Aguamarína ha supuesto una inversión de 20,5 M €.
Como prueba evidente del interés está el caso de Hotel Investment Partners (HIP), que ya ha invertido unos 52,5 millones de euros en el reposicionamiento de tres activos en Mallorca, entre ellos el Barceló Aguamarina, con una inversión de 20,5 millones de euros, o los 27 M € junto a Apple Leisure Group en el Dreams Calviá Resort & Spa. Otras inversiones destacadas son la compra del hotel Bamboo en Calviá por 10 millones de euros para su reforma por parte de Atalaya, o la del Hotel Tres Playas en la Colonia de Sant Jordi por parte de JPI Hospitality Investors Club.
A lo largo de 2022 se han firmado destacadas operaciones y anunciado importantes renovaciones sobre todo en Baleares y Canarias, aunque también se comienza a recuperar el interés por destinos urbanos
En Canarias destacan los 110 millones de euros de GMA, como gestora de los activos hoteleros propiedad de Atom Hoteles Socimi, que ha destinado a renovaciones; las reformas del Barceló Margaritas y Barceló Tenerife, también por parte de HIP, o la protagonizada por Macaronesian Hotels & Resorts, que ha comprado el hotel El Tope de Puerto de la Cruz, un destino donde las inversiones recientes en renovaciones alcanzan los 35 millones de euros.
En el caso de los destinos urbanos, aunque no están tan en el foco como los vacacionales en cuanto a nuevas operaciones, también se van recuperando poco a poco. Por ejemplo, cabe mencionar la compra por parte de Brookfield del Hotel Princesa de Madrid por 175 millones de euros o la inversión de 100 millones de euros por Invesco en tres hoteles, incluyendo uno en Barcelona y otro en Málaga. Sobre Barcelona, Laborde Marcet indica que la inversión se recupera pese a la moratoria, y entre los meses de enero y mayo ha ascendido hasta los 200 millones de euros, un 90% que el mismo periodo del año anterior.
En cuanto a otros destinos, la mayor competencia viene claramente de Grecia, donde recientemente ha desembarcado Azora con un 5 estrellas en Rodas, donde HIP dio el salto en 2019 y ha continuado creciendo, y el lugar por el que ha apostado fuertemente Fosun Holidays junto a inversores. Se trata de un destino que ha estado atrayendo mucho a los inversores por los buenos resultados operativos de los hoteles, gracias en buena parte a su buena gestión de la pandemia.
Reposicionamientos al alza
Los reposicionamientos se concentran sobre todo en subida de categoría a 4 estrellas, como el caso del Barceló Aguamarina de 3 a 4, o el Vibra Hotel Ibiza 2 a 4 estrellas. No obstante, también son numerosas en la categoría más alta, como ha ocurrido con hotel METT Marbella Estepona, hasta ahora propiedad del family office Mazabi y que ha comprado HIP en julio para reposicionarlo a 5 estrellas.
En el primer semestre de 2022 el 78% de la inversión fue a hoteles de 4 y 5 estrellas, según datos de CBRE. Entre las transacciones protagonizadas por hoteles de categoría superior y gran lujo destacan la venta del hotel 7Pines Ibiza por 130 millones de euros, la compra del Hotel Kimpton Aysla Mallorca por parte del grupo suizo Pictet, del Sheraton La Caleta de Tenerife por parte del fondo de Santander y Signal o el Hard Rock Hotel Madrid por 65 M €.
La previsión de bajada de los materiales de construcción podría favorecer en los próximos meses y especialmente de cara al 2023 la reducción en los costes para obras de reposicionamiento, lo que también puede derivar en mayores inversiones a final de año. CBRE afirma que coste de los materiales de la construcción está cerca de alcanzar su máximo e iniciará una senda de descenso gradual durante los próximos meses.
Joan Pina, Director de Econometric Forecasting en CBRE: “El fin de la escalada de los costes de construcción, y su posterior descenso, ayudarán a paliar las consecuencias arrastradas durante los últimos meses en el sector, y traerán consigo nuevas oportunidades de desarrollo. Confiamos que el sobrecoste actual acabe absorbiéndose completamente en 2025”.
La obra no residencial está siendo la más afectada en costes, al ser más intensiva en los materiales con mayores subidas de precio. De hecho, en estos casos, se ha registrado un incremento medio de presupuestos de cada obra de entre un 23-28% respecto a los niveles previos a la pandemia. Adicionalmente, la escasez de materiales también ha afectado los plazos de construcción, con un retraso medio sobre la fecha inicial prevista de fin de obra entre 2 y 3 meses.
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