Operadores hoteleros: ¿Qué destinos y contratos prefieren?

El estudio fue elaborado a partir de la entrevista en profundidad a 42 directivos de compañías hoteleras, que represetan más de 1.100 hoteles en la Península Ibérica.

¿Dónde está el foco de expansión de las cadenas?

Dentro del mercado hotelero urbano, Málaga aparece como el destino más atractivo de la Península Ibérica, con una puntuación de 4,3 sobre 5. Le sigue muy cerca Madrid (4,2), Barcelona (4) y Lisboa (3,9). Comparado con el informe del año pasado, San Sebastián y Andorra han crecido en atractivo para los operadores en un 7%, aunque el puntaje de la primera es considerablemente mayor a la segunda: 3,7 y 2,5, respectivamente.

Según Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, estos datos permiten “anticipar dónde ponen el foco las cadenas hoteleras en sus planes de expansión” y también “ayudan a anticipar posibles evoluciones y proyectos hoteleros en ciudades que también gozan de muy buena opinión como San Sebastián o Valencia”

En el caso del vacacional, las islas son las que mayor interés despiertan, de hecho solo hay un destino peninsular entre los cinco más demandados por los operadores hoteleros. En primer lugar está Mallorca con 4,1 puntos, seguido por Costa del Sol (4), Ibiza (3,8), Tenerife (3,4) y Gran Canaria (3,3).

Los operadores buscan oportunidades en Málaga para proyectos urbanos y en Mallorca para vacacionales. Fuente: AdobeStock.

Cambios en los contratos

La encuesta de Cushman & Wakefield muestra que la pandemia aceleró la tendencia internacional de contratos de alquiler con mayor peso de los variables, lo que reduce el riesgo para los inquilinos y también incrementa las posibilidades de mayores ingresos de los propietarios.

De acuerdo a la consulta realizada, el 33% de los operadores entrevistados está ofreciendo más contratos híbridos y también han crecido hasta un 31% los contratos de alquiler solo con variable, mientras que el contrato fijo, que era el más tradicional, solo creció un 7%.

Evolución de los tipos de contrato. Fuente: Cushman & Wakefield.

Para Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, la tendencia es clara y “la pandemia ha influido en acelerar este proceso que responde a la lógica de repartir el riesgo, y también los beneficios, de manera más igualitaria entre todos los actores”

Desarrollo hotelero y sostenibilidad

Consultados sobre el peso que tienen los criterios ESG en las estrategias de desarrollo, el 56% de los operadores hoteleros dice que aceptaría pagar rentas superiores en caso de hoteles que cumplan con los sellos más exigentes a nivel medioambiental.

En la encuesta, Cushman & Wakefield preguntó a los operadores si estaban dispuestos a ofrecer términos comerciales más favorables para propiedades hoteleras con certificaciones ambientales. Y la respuesta fue que sí.

Un 65% estaría dispuesto a renunciar al TSA Fee (o fee soporte técnico) si la propiedad invierte para cumplir con los sellos más exigentes en materia medioambiental y el 56% incluso podría asumir rentas más altas en ese caso. La industria también se plantea reducción de fees o incrementar el key money para incentivar la gestión ESG.

Qué están dispuestos a hacer los operadores para hoteles sostenibles. Fuente: Cushman & Wakefield.

Daniel Caballero, associate de Cushman&Wakefield Hospitality en España, destaca “la importancia del ESG en los nuevos desarrollos y proyectos de reposicionamiento, ya que aportan un atractivo extra al activo. Esto se refleja en mejores condiciones ofrecidas por los operadores, que son conscientes de los beneficios sujetos a un hotel con un alto cumplimiento en criterios ESG. Por un lado, reduciendo los costes operativos, pero también mejorando la propia reputación del activo ante clientes, empleados y comunidad local”.

Evolución de los hoteles en desarrollo

Tras la pausa provocada por la pandemia, los proyectos hoteleros “recuperan el ritmo previsto”, dice el estudio. Eso se debe a que el 36% de los entrevistados no están experimentando ningún retraso en el desarrollo de nuevos proyectos en la Península Ibérica.

Los que sí están sufriendo retrasos o cancelación de proyectos comentan que es por el incremento de los costes en el proyecto (62%), aunque también están afectados por las dificultades en la búsqueda de financiación (45%) y por la incertidumbre económica (38%).

Motivos para paralizar o retrasar un proyecto hotelero. Fuente: Cushman & Wakefield.