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Las claves para vender y reflotar el hotel Juan Carlos I

En otoño se convocará un concurso para adjudicar la concesión de los terrenos con uso hotelero de aquí hasta el año 2090 24 agosto, 2021 Premium
  • Los propietarios, herederos de un príncipe saudita, están representados por la empresa Barcelona Project's
  • La empresa que gane el concurso dispondrá en total de un plazo de 69 años para amortizar su inversión
  • "Varios grupos inversores son plenamente conscientes de las potencialidades del hotel", apunta la firma 3 Capital

Las compras de activos hoteleros en España alcanzan los 2.000 millones de euros en lo que llevamos de año, pero esta cifra quedaría ampliamente rebasada si finalmente se lograse cerrar la venta del hotel Rey Juan Carlos I en Barcelona antes de que acabe 2021. De momento, los actuales propietarios han firmado un protocolo de intenciones con el Ayuntamiento, que en otoño convocará un concurso para adjudicar la concesión de los terrenos con uso hotelero de aquí hasta el año 2090.

Imagen del hotel desde el exterior. Fuente: Google Maps.

El hotel, inaugurado para los Juegos Olímpicos de 1992, se construyó sobre terrenos de titularidad municipal cuya concesión expirará en 2040.

Esta particularidad complicaba la venta del hotel, que permanece cerrado temporalmente desde el año pasado debido a la drástica caída del turismo de congresos y convenciones en Barcelona por la crisis del coronavirus.

Los actuales propietarios son los herederos del príncipe saudita Turki Ben Nasser Abdul Aziz Al Saud, fallecido en 2016, y están representados por la empresa Barcelona Project's.

Concurso para la concesión del hotel durante 69 años

El protocolo firmado entre los actuales propietarios, Barcelona Project's, y el Ayuntamiento prevé que dicha empresa renuncia a la explotación del hotel a la que aún tiene derecho hasta el año 2040 y por su parte el consistorio sacará a concurso dos lotes o plazos de explotación. Ahora bien, ambos lotes se adjudicarán a la misma compañía que gane el concurso.

El primer plazo será de 19 años (período 2021-2040), mientras que el segundo será de 50 años (2040-2090).

Es decir, la empresa ganadora dispondrá en total de un plazo de 69 años para amortizar su inversión.

El Ayuntamiento cobrará un cánon por la explotación, no concretado aún. Por su parte, Barcelona Project's se embolsará una cantidad a determinar por la renuncia a los 19 años de explotación que aún le quedan.

Mediante este acuerdo, el Ayuntamiento y Barcelona Project's confían que podrán encontrar un comprador al que vender el hotel.

Cabe apuntar también que, desde el año 2014, el hotel está gestionado por Fairmont, grupo Accor. Según explican fuentes del mercado hotelero “fue necesario llevar a cabo importantes inversiones para actualizar el hotel, inaugurado en 1992, y adaptarlo a los estándares de la cadena Fairmont”.

¿Quién podría comprar el hotel?

Los actuales propietarios habían intentado vender el hotel al fondo de inversión Apollo Global Management, pero la operación quedó atascada precisamente por la falta de concreción a la hora de alargar la concesión de los terrenos más allá del año 2040.

Además, según reveló Gonzalo Baratech en Crónica Global, “en los 28 ejercicios de explotación que el Juan Carlos I lleva a cuestas, solo ha logrado ganancias en tres. El saldo acumulado de todo el periodo arroja unas pérdidas de 120 millones”.

Según explican Juan Gallardo y Roger Serrallonga, consultores de la firma 3 Capital Real Estate, "varios grupos inversores son plenamente conscientes de las potencialidades del hotel y podrían enjugar las pérdidas actuales y revertirlas en ganancias a largo plazo si contasen con un plazo de tiempo adecuado para amortizar las imprescindibles inversiones en CapEx con el objetivo de reposicionar el establecimiento".

Potencialidades del hotel

Cabe señalar que el hotel no se encuentra en el centro de Barcelona, sino en la parte alta de la Diagonal. En otros establecimientos de la ciudad, los huéspedes simplemente salen a la calle y en cuestión de minutos llegan a pie a los principales atractivos de la ciudad. Esto no es posible en el Juan Carlos I.

Sin embargo, tal como apuntan Juan Gallardo y Roger Serrallonga, "las instalaciones del hotel -convenientemente puestas al día- lo convierten en uno de los pocos resorts urbanos a la americana en Europa. En ese sentido, su 'deslocalización' sería muy relativa si los diferentes agentes implicados colaborasen para convertirlo en un 'hotel destino'. El cliente habitual de este tipo de alojamientos sabe que, por sus propias características, no puede encontrarlos en el centro de la ciudad".

"En el caso concreto del Juan Carlos I, su ubicación es mucho mejor que la de sus equivalentes en Norteamérica y Asia: al pie de una de las avenidas vertebradoras de la ciudad, de la circunvalación directa a puerto y aeropuerto e, incluso, a distancia a pie del transporte público", indican.

"Las características del hotel lo convierten en una pieza clave en la estrategia de atracción de varios nichos de mercado de gran valor añadido"

En este sentido, añaden ambos expertos, “las características del hotel Juan Carlos I (gran número de habitaciones, alta categoría, notables instalaciones deportivas y de wellness, acceso directo a un palacio de congresos, etc.) lo convierten en una pieza clave en la estrategia de atracción de varios nichos de mercado de gran valor añadido".

Por ejemplo, "además de congresistas o de asistentes a una gran convención, ambos perfiles con mayor capacidad de gasto que la media, el hotel también puede atraer huéspedes interesados en la práctica deportiva o en el turismo de salud, entre otros".

Jardines y piscina exterior del hotel.

Colaboración público-privada

Todos estos condicionantes deberían ser tenidos en cuenta a la hora de pensar en el futuro del hotel y lo que el establecimiento puede aportar a la ciudad de aquí hasta 2090, según indican desde la firma 3 Capital Real Estate.

"Su arriesgada situación financiera es una oportunidad clara para la colaboración del sector público y del privado de cara a asegurar y fomentar un turismo generador y difusor de riqueza, que no genera conflictos y tiene efectos multiplicadores mayores sobre el pequeño y mediano comercio, la creación de empleo en empresas proveedoras y operadores locales (restauración, transportes de proximidad, servicios y visitas complementarias, artesanía...). En resumen, un nicho de mercado que no rivaliza por el espacio común con el residente y, en cambio, contribuye por encima de la media al gasto del visitante de la ciudad", afirman Juan Gallardo y Roger Serrallonga.

Por todo ello, indican ambos expertos, "el Ayuntamiento de Barcelona tiene una oportunidad clara para demostrar su apuesta por la recuperación del turismo en la ciudad mediante la negociación en condiciones ventajosas de un nuevo plazo de concesión".

"Por su parte, el nuevo entrante debería presentar y comprometerse a ejecutar un plan de acción a un mínimo de dos años vista que permitiera reposicionar al Juan Carlos I como uno de los mejores hoteles destino en el Sur de Europa. Ambos planteamientos son abordables con voluntad”, concluyen desde 3 Capital.

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